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宅基地糾紛

宅基地糾紛

目前農村中圍繞宅基地而展開的糾紛越來越多,面對日益尖銳的宅基地矛盾,實踐中圍繞著農村宅基地出現的糾紛也可以說是多不勝數,那么政府面對這些問題的時候怎樣有效處理?公民應該如何處理?

2018.11.08 50963人閱讀
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宅基地糾紛處理辦法

(1)協商解決

土地管理法》第16條第1款規定:”土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決。“據此規定,公民之間發生的宅基地糾紛,應當先通過協商的方式加以解決。

(2)行政解決

《土地管理法》第16條第2款規定:”個人之間,個人與單位之間爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。“該法還規定,侵犯土地的所有權或者使用權爭議,由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。

(3)司法解決

《土 地管理法》第16條第3款規定:”當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以在接到處理決定通知之日起30日內,向人民法院起訴。‘’這表明公民之間就 土地的使用權和所有權發生的糾紛,只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定,先經過有關行政機關的處理,對于處理決定不服,才可以向人民法院提起 訴訟。否則,人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的,被侵權人可以不經行政機關的處理,而直接向人民法院起訴。

此外,宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下,以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據,對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導,促進糾紛當事人互相諒解,平等協商,從而自愿達成協議,消除紛爭的一種群眾自治活動。


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宅基地糾紛處理程序

1、向縣級以上人民政府土地管理部門或者鄉級人民政府提出書面申請;

2、雙方當事人出示舉證的材料和依據;

3、工作人員現場調查材料和取證;

4、組織雙方當事人進行調解,制作書面調解書;

5、調解未達成協議的,或者調節書送達前一方或者雙方反悔的,土地管理部門及時提出處理意見,報人民政府錯處處理決定。


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宅基地糾紛處理原則

原則1

依法保護國家、集體的宅基地所有權。我國土地分別屬于國家和集體所有。根據《土地管理法》的規定,土地改革前的舊契約不能作為土地權屬的依據。處理宅基地(土地)糾紛,應切實保護國家和集體的土地所有權。屬于國家或集體所有的宅基地,集體組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。

原則2

依 法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權。根據《土地管理法》的規定,使用國有土地的單位或者個人,由縣級以上人民政府登記造冊,核發證書,確認使用權。 土地使用權受法律保護,任何單位或者個人不得侵犯。農村居民建住房,應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的,由鄉級人民政府審核后,報縣級人民政 府批準。未經批準的,不予保護。法人、公民合法繼承的宅基地使用權除經統一規劃或個別調整外,長期不變。另外,宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方 面。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無效,并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中,妨礙公共利益,侵害他人房屋、通行、排水、通風、采 光等相鄰權的,應依法承擔民事責任

原則3

宅 基地使用權隨房屋轉移的原則。農村房屋發生買賣、繼承、贈與等法律事由的,其所占宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。1984年最高人民法院《關于貫徹執 行民事政策法律若干問題的意見》中規定:“公民在城鎮依法買賣房屋時,該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”關于辦理農村房屋宅基地 使用權轉移手續問題,實踐中應注意掌握一個時間界限,即在1982年《村鎮建房用地管理條例》發布之前,農村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉移,無須辦理 批準手續;但自該《條例》之后,宅基地使用權須經過申請批準后方可隨房轉移。未經審查批準,宅基地使用權不能隨房轉移給買方,房屋買賣亦無效,但買主可將 房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地,由集體收回使用,另作統一安排。但在農村合法繼承的房屋,其宅基地使用權可以隨房屋所有權而轉移。

原則4

尊重歷史、面對現實,有利于生產、生活的原則。我國對土地、山林大體上進行了四次確權,即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《憲法》 頒布前后土地權屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時,一般應以“四固定”確定的權屬為準,任何以其他理由而否認“四固定”時的確權均不予以支持;如果 “四固定” 時未確權的,發生糾紛應參照合作化或者是土改時確定的產權處理。在解放后,已通過雙方協商并達成合法協議或經上級處理決定或經人民法院裁決了宅基地的權 屬,具有法律效力。經過統一規定的宅基地,如果對宅基地的使用權發生糾紛,一般應以規劃確定的使用權為準。未經規劃的宅基地,對地界有爭議的,可以參照土 改時的確權情況處理。土改確權是對房屋宅基地的確權,但自1962年《農村人民公社工作條例修正草案》公布后,土改時確認的農村個人宅基地所有權即喪失法 律效力,但宅基地的使用權仍歸原所有人。依照最高人民法院解釋的規定,如果原來四至明確的,應以四至為準;四至不明確的,應參照長期以來的實際使用情況, 本著有利于生產、方便生活的原則合理地解決。

原則5

促進經濟發展,維護社會穩定的原則。土地的使用和經營管理情況直接影響到生產和經濟發展。及時、正確地處理好宅基地糾紛,能夠促進經濟的發展。發生宅基地糾紛時,首先應做好思想工作,并采取及時、慎重的措施,防止矛盾激化,依法合理地妥善予以解決,維護社會的安定團結。


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宅基地買賣糾紛

[基本案情]

2002 年,甲在農村自建了一套住房,后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后,經協商,與甲簽訂了一份《房屋買賣協議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉讓給乙, 乙支付購房款人民幣20萬元,甲負責協助乙辦理有關產權轉讓手續。協議簽訂后,乙依約支付甲購房款20萬元,但未能辦理產權過戶手續。2003年乙向法院 起訴,要求甲方協助其辦理過戶手續。

[律師觀點]

律師認為,甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了國家關于宅基地不能由個人非法買賣的禁止性規定,屬于無效合同。乙的訴訟請求不會得到法院支持。

本案表面上看是房屋買賣問題,但根據我國法律規定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產轉讓原則。本案實質上涉及農村宅基地的使用權問題。

宅基地是指依法經審批由農村集體經濟組織分配給其組織內部成員用于建造住宅的,沒有使用期限限制的集體土地

憲法》第10條規定:“農村和城市郊區的土地,除法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地,也屬于集體所有。”憲法以國家根本大法的形式規定了宅基地是我國農村集體土地的一種重要的形式。依照憲法,《土地管理法》也明確規定宅基地由村集體所有。

本案中原告甲擁有的宅基地使用權是合法有效的。被告乙系屬于城市居民,不是集體經濟組織成員。按照前述的法律規定,非農村集體經濟組織成員,不得申請取得宅基地使用權。因此,被告乙無權享有訴爭房屋及其宅基地的使用權。

城鎮居民能否購買農村住房

國 務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地 建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證房產證”,2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民 在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。在這些規定中,我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是,根據 《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企 業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”,而農村村民的房屋所在的宅基地,只要沒有其他違法的條件下,本來就是建設用地,該房屋的買 賣即主體的變更,并不影響集體土地的利用整體規劃。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定,“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據”。因而,筆者認為上述“通知”,并不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。

最 高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則,該批復的內容如下:“房屋買 賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理 該項手續后,方能認定買賣有效。

最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止 轉讓問題發布過案例。因此筆者認為,要活躍農村房產市場,對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的 農戶間流轉,無法形成有效的市場,無法體現房屋的實際價值,反而會損害出賣人農民的利益。


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